Lebensversicherungsgesellschaften und Konkurs Einkaufszentrum Entwickler - Kapitel 2 beginnt

Ich habe mehrmals in der jüngsten Vergangenheit über die Beteiligung der Lebensversicherer im Einkaufszentrum Finanzierung geschrieben. Während es hat große Aufmerksamkeit in der Presse zu den Schwierigkeiten der Automobil-Unternehmen, der Banken und der AIG bezahlt, nicht viel über die Exposition von zahlreichen Lebensversicherer zu den widrigen Bedingungen der Kredit-und Gewerbeimmobilien gesagt worden, Märkten. Das kann der Fall sein, weil in der öffentlichen Meinung, und dass der finanzielle Reporter, ist die Verbindung zwischen Lebensversicherungen und der Immobilienbranche nicht sofort offensichtlich. Doch die Verbindung real ist, ist es direkt, und es ist sehr groß.

In den alten Innenstädte im ganzen Land, wurde in der Regel jedes Gebäude in Eigenbesitz, meist durch den Betreiber des Geschäfts darin - und oft, lebte die Familie im Obergeschoss. Es ist allgemein bekannt, dass Don Casto, von Columbus, Ohio, die erste echte "Einkaufszentrum" in 1928 gebaut - mehrere Läden, in "Streifen" Mode, in einem einzigen Eigentümer, mit ihren eigenen Parkplatz. In jenen Tagen war die Finanzierung weitgehend über lokale Banken erfolgen, welche stützte vor allem auf die persönliche Unterschrift des Kreditnehmers.

Später, als Einkaufszentren wuchs und begann, einen konventionellen Kaufhaus als Hauptmieter verfügen, begann ein paar Lebensversicherungen Unternehmen das Potenzial der Kreditvergabe an diese Quelle der stabilen Umsatz sehen. Das Feld wuchs, als Kaufhäuser, die historisch aggressive Wettbewerber hatten vereinbart, um die gleiche Einkaufszentrum geben. Jetzt haben wir den Höhepunkt des Genres, die Mega-Mall, der Mall of America in der Nähe Minneapolis veranschaulicht, die mehrere Kaufhäuser bietet Hunderte von kleineren Läden und ein Entertainment-Komplex, die viele Hektar Boden.

Viele Lebensversicherer und Pensionskassen haben aggressiv im Einkaufszentrum Hypotheken für viele Jahrzehnte investiert. Einige dieser Darlehen waren und sind, selbst amortisierende über die Laufzeit des Darlehens, aber einige haben Fälligkeiten von, sagen wir, 10 Jahre, so dass eine erhebliche "Ballon" Betrag noch fällig. Die Erwartung war, dass die ausstehenden Betrag refinanziert würden ("überrollt") in ein neues Darlehen zu diesem Zeitpunkt werden.

Der Plan funktioniert gut, wenn der Kredit lose ist. Es ist nicht so gut, wenn der Kredit knapp ist zu arbeiten.

Das ist, was geschah General Growth Properties, die gerade jetzt in Konkurs. Wir verstehen, dass GG das Problem besonders akut war, weil es stark auf kurzfristige Finanzierungen verlassen hatte, wahrscheinlich um so mehr, als die meisten Shopping-Center-Entwicklung Unternehmen, wenn es die Rouse Company gekauft und dabei, große Teile der unbebauten Grundstücken. GG befand sich in einer Zwickmühle, weil kurzfristige Kredite, die es historisch über ohne große Probleme gerollt war nicht mehr verfügbar war überhaupt.

Dies ist nicht ein Leichentuch über die Eigenschaften selbst zu werfen. Zu einem wesentlichen Teil, sie sind "Festzelt" Einkaufszentren, die gut gepflegt sind und genießen Sie erstklassigen Standorten und Wettbewerbsfähigkeit in ihren Gemeinden. Das Problem ist nicht die Eigenschaften, lesen wir, dass sie genügend Bargeld, um sich aufrecht zu generieren. Das Problem ist, GG Unfähigkeit, um den Kapitalbetrag der Darlehen, die fällig werden refinanzieren.

Also, die Versicherungen und andere Kreditgeber, die nicht bereit oder in der Lage zu rollen GG-Darlehen war nun feststellen, dass "es kann eine weitere Verzögerung," es mögen oder nicht. Zweifellos werden die Zentren weiter zu betreiben. Die Investmentgesellschaft, die 25% des GG Lager besitzt zugestimmt hat erhebliche Mittel für GG liefern als "Schuldner in Eigenverwaltung" im Konkursverfahren.

Ein beunruhigender ist, dass die "weitere Verzögerung" kann sich nachteilig auswirken einige der gleichen Lebensversicherungsgesellschaften, die nun ihren Auftritt haben als Bittsteller auf der Rettungsaktion Linie. Das ist nicht ganz die gleiche Situation wie einer Bank, mit denen ein Einleger oder Kreditnehmer eine finanzielle Beziehung, und das ist alles. Eine Lebensversicherung ist in der Art eines Vertrauensverhältnisses. Es kann kaum eine vertrauensvolle Beziehung als die zwischen einem Versicherungsnehmer und seine Lebensversicherung sein, wo das Ergebnis sicher ist, und er vertraut darauf, dass ohne scheitern, die Politik wird sich auszahlen, auf seinen Tod und seine Frau und Kinder werden dadurch geschützt werden .

Lebensversicherungen werden von den einzelnen Staaten geregelt, nicht von der Bundesregierung. Doch in Anbetracht der Nachricht, dass einige Lebensversicherer (major diejenigen eingeschlossen) haben Washington gesagt, dass sie in der Notwendigkeit Rettungspaket Hilfe sein, gibt es wohl keine Möglichkeit, dass die Bundesregierung fehlen wird aus der Lösung. Viele der Staaten selbst sind nicht in der Lage zu helfen, und nach allem, gibt es nur eine Person, die die Macht, um Geld aus dünner Luft zu schaffen.

Es ist undenkbar, dass eine Lebensversicherung erlaubt sein würde, so weit hinunter, dass es nicht auszahlen auf Lebensversicherungen nach dem Tod des Versicherten werden. Dennoch hat das Gespenst angekommen: der Bankrott von General Growth ist der größte Immobilien-Insolvenz, nie, und viele Lebensversicherungen und Pensionskassen haben wirklich erhebliche Mengen an Geld auf den Tisch.

Ich habe in der Regel ein gutes Gefühl über die eventuelle Entstehung von General Growth aus dem Insolvenzverfahren. Die Eigenschaften sind gut. Dies ist nicht ein Fall von verlassenen Skelette von halbfertigen Wolkenkratzern. Es hatte zu viel kurzfristige Kreditaufnahme und nicht genug Selbstvertrauen amortisierende Darlehen. GG wurde in einer Kreditklemme nicht aus eigenem Herstellung gefangen.

Ganz abgesehen von der Frage der Rückführung von Kapital, kann es sein, "Haircuts" und sogar einige "rasiert" die Kreditgeber in den kommenden Tagen verabreicht. Es ist noch zu prüfen, inwieweit diese werden wesentlich nachteilig beeinflussen bestimmte Lebensversicherungen und Pensionskassen sehen. Es trägt zu beobachten.

william kurtz 17. April 2009
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